VODIČ ZA STUDENTE – SVE ŠTO TREBA DA ZNATE O ZAKUPU STANA

Posted on Posted in Pravni blog

Kako se bliži početak fakulteta, tako proporcionalno raste i potražnja za stanovima. Osim lokacije i samog izgleda stana, trebalo bi obratiti pažnju i na par ključnih stvari.

  1. Uloga Agencija za prodaju nepokretnosti

Prilikom pretraživanja oglasa u potrazi za odgovarajućim stanom, prvo obratite pažnju da li stan oglašava Agencija ili sam vlasnk. Ovo iz razloga što je sve učestalije prevarne radnje od strane raznih “fantomskih” i nepostojećih Agencija. Njih ćete prepoznati po tome što Vam traže novac u iznosu od par hiljada dinara unapred, kao tkzv. članarinu, uz obećanje da će Vam pokazati stan “kad se gazda vrati sa puta” i slično. Uglavnom se tu radi o fizičkim licima, koja rade iz svojih privatnih stanova, oglasi koje postavljaju su uopšteni, bez mnogo detalja i sadrže nestvarno dobre ponude.

Međutim, čak i poznate, u skladu sa zakonom registrovane, Agencije za nepokretnosti se u svom poslovanju služe prevarnim radnjama. Naime, česte su situacije da Vi nađete oglas na nekom od sajtova za oglašavanje nekretnina, zakažete razgledanje stana sa agentom, a kada dođete na lokaciju, agent zahteva od Vas da potpišete Ugovor da bi Vam pokazao nepokretnost. Radi se o Ugovoru kojim Vi zapravo angažujete tog agenta da Vam pronađe stan, te se obavezujete da ćete mu za uslugu isplatiti iznos u visini od 50% od prve zakupnine. Na taj način, oni uzimaju proviziju i od zakupodavca tj. vlasnika stana koji se odlučio da preko njih izdaje svoj stan, ali i od Vas, jer su Vam navodno oni našli stan.

Ima i Agencija koje čak i bez tako potpisanog Ugovora, a samo na osnovu toga što su Vam oni pokazali stan, traže od Vas proviziju. Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti propisuje u članu 15. “Posredovanje se vrši na osnovu ugovora o posredovanju u prometu, odnosno zakupu nepokretnosti (u daljem tekstu: ugovor o posredovanju), koji zaključuju nalogodavac i posrednik. Nalogodavac može da bude prodavac, kupac, zakupodavac ili zakupac, odnosno punomoćnik nekog od tih lica. Ugovor o posredovanju zaključuje se u pisanom, odnosno elektronskom obliku u skladu sa zakonom kojim se uređuje elektronska trgovina.”[1]

Nemojte potpisivati nikakve Ugovore sa agentima da bi ste ušli da razgledate stan, jer je to način Agenta da Vas obaveže na plaćanje posredničke naknade ukoliko odlučite da iznajmite predmetni stan.

 Ukoliko sami odlučite da angažujete Agenciju da Vam traži stan u kome ćete živeti, imajte na umu da posrednička provizija iznosi 50%  od iznosa zakupnine.

  1. Ugovor o zakupu

Ugovor o zakupu nepokretnosti mora biti zaključen u pisanom obliku i overava kod Javnog beležnika, koji je nadležan za teritoriju na kojoj se nepokretnost nalazi. S obzirom na to da se radi o nepokretnosti, Javni beležnik će raditi solemnizaciju Ugovora (overom se nejavnoj ispravi daje pravna snaga javne isprave), te će se iznos naknade za uslugu Javnog beležnika utvrđivati u odnosu na vrednost zakupnine. [2]

Ugovor o zakupu mora obavezno da sadrži sledeće elemente:

1) podaci o ugovornim stranama (ime, prezime, adresa, jmbg ili naziv, adresa sedišta i matični broj ako se radi o pravnom licu);

2) predmet ugovora – detaljan opis stana koji uzimate u zakup (adresa, površina i struktura);

3) visina zakupnine – utvrditi da li se radi o BRUTO iznosu ili NETO iznosu koji će biti uvećano za iznos eventualnih poreskih obaveza koje odredi nadležna Poreska uprava u skladu sa zakonom, po osnovu zakupa nepokretnosti;

– obavezno u ugovor uneti da je zakupnina fiksna za celo vreme trajanja ugovora, te da se do isteka ugovora ne može menjati;

– ukoliko stan uzimate u zakup od pravnog lica obratite pažnju da li je ono u sistemu pdv-a, jer se u tom slučaju ugovorena zakupnina automatski uvećava za iznos pdv-a;

– kako se zakupnina plaća, na račun ili u gotovom novcu i u kom periodu, npr. “prvog u mesecu za prethodni mesec”;

4) zatečeno stanje – u ovom članu ugovora popisati belu tehniku, nameštaj pa čak i sitan inventar koji se nalazi u stanu u trenutku zaključenja Ugovora, kako posle ne biste došli u situaciju da Vas zakupac tereti za krađu ili naknadu štete za nešto što se u stanu nije nikada nalazilo;

5) depozit – praksa je da zakupac daje depozit zakupodavcu[3] u visini iznosa jedne mesečne zakupnine i to u prvom mesecu zakupa;

– Zakupodavac se mora  obavezati da vrati Zakupcima depozit u iznosu od jedne mesečne zakupnine, koji je Zakupac položio kao garantni depozit odmah po isteku važnosti ugovora, odnosno po izmirenju svih obaveza zakupaca po osnovu zakupnine, pratećih troškova zakupa te eventualne naknade štete;

6) prva i obaveze zakupca;

7) prava i obaveze zakupodavca;

8) trajanje Ugovora i otkazni rok – treba navesti na koji vremenski period se Ugovor zaključuje, kao i da se ugovori rok u kojem ste dužni da napustite stan;

– Dogovorite se već na početku sa zakupodavcem da li pristajete da se pokazujete stan drugim potencijalnim zakupcima,u poslednjem mesecu Vašeg stanovanja. To je Vaša volja da li ćete pokazivati stan jer ipak plaćate i taj mesec stanovanja.

Uglavnom Zakupodavci ne žele da zaključuju Ugovore o zakupu nepokretnosti, jer bi to značilo da taj prihod moraju da prijave Poreskoj upravi, te da na to plaćaju porez.

Ukoliko se zadesite u ovoj situaciji, insistirajte da ugovorite sve napred  pobrojane tačke i bar u slobodnoj formi ih stavite na papir i potpišete. Napravite zapisnik o stvarima zatečenim u stanu i obavezno razmenite lične podatke sa Vašim zakupcima. Tražite da Vam zakupodavac izda pismenu potvrdu prilikom svakog plaćanja zakupnine.

  1. Obaveze zakupca

Praksa je da zakupac snosi troškove tekućeg održavanja kao što su plaćanje režija (sve račune po osnovu utrošene električne energije, troškove komunalne naknade („Infostan“) sa uključenim gradskim grejanjem, troškove telefonske linije, kao i troškove drugih javnih službi koje Zakupac-korisnik angažuje za svoje potrebe (troškovi kablovske TV i kablovskog interneta, troškovi naručenih SAT TV programa i tome slično), zatim redovnog čišćenja i održavanja higijene u stanu, zatim manje popravke kao što su zamena sijalice, oštećenja roletne, brave i slično.

Zakupac mora dozvoliti zakupodavcu da obiđe stan minimum jedno mesečno uz prethodnu najavu zakupodavca.

  1. Obaveze zakupodavca

Zakupodavac je odgovoran za investiciono održavanje stana, što obuhvata sve instalacije, pomeranje ili oštećenje konstrukcije zgrade, sređivanje krovne konstrukcije, elektro, vodovodne i kanalizacione instalacije, proširenje nepokretnosti, oštećenje stana usled elementarnih nepogoda poput požara, poplava, udara groma, veće popravke tipa zamena kade, bojlera i slično. Zakupodavac je dužan da plaća godišnji porez na imovinu za predmetni stan.

Zakupodavac ima pravo da obilazi stan uz obavezu prethodne najave minimum dan ranije. Zakupodavac ne sme koristiti ovo svoje pravo na način da uzmenirava zakupca u mirnom uživanju svog zakupa, na način što će dolaziti učestalo i bez najave.

Sve napred navedeno, može se i drugačije ugovoriti ukoliko postoji međusoban dogovor. Bilo da potpisujete Ugovor ili ne, uvek insistirajte da Vam se sve obaveze i prava povodom tog zakupa unapred predoče.


Izvori:

[1]Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti http://www.paragraf.rs/propisi/zakon_o_posredovanju_u_prometu_i_zakupu_nepokretnosti.html

[2] Zakon o javnom beležništvu http://www.paragraf.rs/propisi/zakon_o_javnom_beleznistvu.html

  Javnobeležnička tarifa http://www.overa.rs/nacrt-javnobeleznicke-tarif.html

[3] stanodavac, vlasnik stana


AUTOR TEKSTA: Jovana Joksimović, advokatski pripravnik


*Napomena: Tekstovi u okviru Projekta Law bloggers / Pravni blogeri priredjeni su u vidu stručnih radova i predstavljaju vrstu pisanog rada koji sadrži korisne priloge iz domena određene struke. Stručni rad ne mora biti izvorno istraživanje i ne mora sadržati nove, originalne naučne spoznaje i rezultate. Njegova osnovna svrha sastoji se u prikupljanju i tumačenju već poznatih činjenica, informacija, stavova i teorija, na način koji doprinosi širenju naučnih spoznaja, razvijanju novih pristupa u interpretaciji i primeni postojećih naučnih rezultata i prilagođavanju tih rezultata potrebama savremene teorije i prakse. Udruženje Nomotehnički Centar iz Beograda,  ne odgovara za tumačenje prikupljenjih činjenica, informacija, stavova i teorija u autorskom radu, svaki autor odgovara za tačnost informacija u svom radu.


Svako kopiranje, umnožavanje, objavljivanje i distribuiranje celine ili delova teksta predstavlja povredu autorskog prava i krivično delo (shodno odredbama Zakona o autorskom i srodnim pravima i  Krivičnog zakonika).

Korišćenje delova teksta dozvoljeno je shodno autorskom pravu i uz saglasnost Udruženja Nomotehnički Centar kao i autora: Jovana Joksimović, advokatski pripravnik.


ODRICANJE OD ODGOVORNOSTI – Sadržaj internet mesta služi u informativne i edukativne svrhe. Odgovarajući pravni instrumenti imaju prednost u odnosu na informacije sadržane na internet prezentaciji. Udruženje Nomotehnički Centar iz Beograda ne prihvata odgovornost za bilo kakvu upotrebu infromacija sadržanih na internet prezentaciji.