Pravni blog

POREZ NA KAPITALNU DOBIT – kod prodaje nepokretnosti

Prema Zakonu o porezu na dohodak građana[1], kapitalni dobitak, odnosno gubitak predstavlja razliku između prodajne cene prava, udela i hartija od vrednosti i njihove nabavne cene, ostvarenu prenosom:

1) stvarnih prava na nepokretnostima;

2) autorskih i srodnih prava i prava industrijske svojine;

3) udela u kapitalu pravnih lica, akcija i ostalih hartija od vrednosti, uključujući i  investicione jedinice, osim investicionih jedinica dobrovoljnih penzijskih fondova.

Kapitalna dobit je nešto o čemu pri prodaji nekretnina malo koji prodavac razmišlja ili uopšte nije upoznat sa istim. 

 Šta on zapravo predstavlja?

Porez na kapitalnu dobit plaća samo i isključivo prodavac (ne odnosi se na one koji su pravo svojine na nepokretnosti ostvarili pre 24. januara 1994. godine) i to onda, kada u roku od 90 dana, od dana prodaje svog stana kupi nekretninu koja je po ceni niža od cene prodatog stana ili uopšte ne uloži novac u drugi stan. Porez se plaća na razliku cene ta dva stana u visini od 15 odsto.

Na primeru bi to izgledalo ovako.

  • Petar je prodao svoj stan za iznos od 50.000 eura i u roku od 90 dana ne kupi ni jednu drugu nepokretnost, biće u obavezi da na tih 50.000 eura, plati porez na kapitalnu dobit u iznosu od 15%
  • Ana proda svoj stan za iznos od 90.000 eura i u roku od 90 dana kupi drugi stan, koji plati 50.000 eura, i time ostvari kapitalnu dobit u iznosu od 40.000 eura, na koji iznos je u obavezi da plati porez od 15%.

Oslobađanje od poreza na kapitalnu dobit

Kapitalnim dobitkom, odnosno gubitkom u smislu Zakona[2] ne smatra se razlika nastala prenosom prava kada:

1 ) su stečeni nasleđem u prvom naslednom redu;

2)  se prenos vrši između bračnih drugova i krvnih srodnika u pravoj liniji;

3) se prenos vrši između razvedenih bračnih drugova, a u neposrednoj je vezi sa             razvodom braka;

4) je obveznik izvršio prenos prava, pre prenosa imao u svom vlasništvu neprekidno najmanje deset godina.

Dalje, ukoliko prodavac sredstva koja je ostvario prodajom nepokretnosti u roku od 90 dana od dana prodaje iste, uloži u rešavanje svog stambenog pitanja i stambenog pitanja članova svoje porodice, odnosno domaćinstva, oslobađa se poreza na ostvareni kapitalni dobitak. Morate dokazati da ste sav novac dobijen od prodaje uložili u ove svrhe, inače ćete biti obavezni da na razliku od prodajne cene i visine sredstava uloženih u rešavanje stambenog pitanja, ipak platite porez.

Postoji i jedna važna mogućnost, a to je da ukoliko platite porez na kapitalnu dobit, jer niste realizovali kupovinu u onom roku od 90 dana, ali je realizujete naknadno, u roku od 12 meseci, možete tražiti povraćaj plaćenog iznosa po ovom osnovu.

I na kraju, ukoliko stan prodate po manjoj ceni od kupovne cene novog stana, smatraće se da ste ostvarili kapitalni gubitak, pa samim tim i nema osnova za oporezivanje.

Namera države bila je da ovim porezom spreči bogaćenje preprodavaca stanova koji nisu imali nikakve obaveze plaćanja poreza, pa je na početku bio postavljen na 20%. Međutim, u trenutnoj ekonomskoj krizi u kojoj se država nalazi, ovaj porez je imao kontraefekat na tržište nekretnina, te je poreska stopa smanjena na 15%. Pored brojnih troškova koje sa sobom kupoprodaja nepokretnosti danas prati, stroge uslove za ostvarivanje, ostaje da se vidi da li će stopa ovog poreza ili bar uslovi plaćanja istog biti korigovani.


Izvori:

  • Zakon o porezu na dohodak građana (“Sl. glasnik RS”, br. 24/2001, 80/2002, 80/2002 – dr. zakon, 135/2004, 62/2006, 65/2006 – ispr., 31/2009, 44/2009, 18/2010, 50/2011, 91/2011 – odluka US, 7/2012 – usklađeni din. izn., 93/2012, 114/2012 – odluka US, 8/2013 – usklađeni din. izn., 47/2013, 48/2013 – ispr., 108/2013, 6/2014 – usklađeni din. izn., 57/2014, 68/2014 – dr. zakon, 5/2015 – usklađeni din. izn., 112/2015, 5/2016 – usklađeni din. izn. i 7/2017 – usklađeni din. izn.)

http://www.paragraf.rs/propisi/zakon_o_porezu_na_dohodak_gradjana.htm

  • Pravilnik o kriterijumima za ostvarivanje prava na oslobođenje od plaćanja poreza na kapitalnu dobit (“Službeni glasnik RS”, 38/01)

http://www.poreskauprava.gov.rs/sr/fizicka-lica/pregled-propisa/pravilnici/649/pravilnik-o-kriterijumima-za-ostvarivanje-prava-na-oslobodjenje-od-placanja-poreza-na-kapitalni-dobitak.html


[1] Zakon o porezu na dohodak građana (“Sl. glasnik RS”, br. 24/2001, 80/2002, 80/2002 – dr. zakon, 135/2004, 62/2006, 65/2006 – ispr., 31/2009, 44/2009, 18/2010, 50/2011, 91/2011 – odluka US, 7/2012 – usklađeni din. izn., 93/2012, 114/2012 – odluka US, 8/2013 – usklađeni din. izn., 47/2013, 48/2013 – ispr., 108/2013, 6/2014 – usklađeni din. izn., 57/2014, 68/2014 – dr. zakon, 5/2015 – usklađeni din. izn., 112/2015, 5/2016 – usklađeni din. izn. i 7/2017 – usklađeni din. izn.) član 72.

[2] Zakon o porezu na dohodak građana (“Sl. glasnik RS”, br. 24/2001, 80/2002, 80/2002 – dr. zakon, 135/2004, 62/2006, 65/2006 – ispr., 31/2009, 44/2009, 18/2010, 50/2011, 91/2011 – odluka US, 7/2012 – usklađeni din. izn., 93/2012, 114/2012 – odluka US, 8/2013 – usklađeni din. izn., 47/2013, 48/2013 – ispr., 108/2013, 6/2014 – usklađeni din. izn., 57/2014, 68/2014 – dr. zakon, 5/2015 – usklađeni din. izn., 112/2015, 5/2016 – usklađeni din. izn. i 7/2017 – usklađeni din. izn.) član 72a.


AUTOR TEKSTA: Jovana Joksimović, advokatski pripravnik


*Napomena: Tekstovi u okviru Projekta Law bloggers / Pravni blogeri priredjeni su u vidu stručnih radova i predstavljaju vrstu pisanog rada koji sadrži korisne priloge iz domena određene struke. Stručni rad ne mora biti izvorno istraživanje i ne mora sadržati nove, originalne naučne spoznaje i rezultate. Njegova osnovna svrha sastoji se u prikupljanju i tumačenju već poznatih činjenica, informacija, stavova i teorija, na način koji doprinosi širenju naučnih spoznaja, razvijanju novih pristupa u interpretaciji i primeni postojećih naučnih rezultata i prilagođavanju tih rezultata potrebama savremene teorije i prakse. Udruženje Nomotehnički Centar iz Beograda,  ne odgovara za tumačenje prikupljenjih činjenica, informacija, stavova i teorija u autorskom radu, svaki autor odgovara za tačnost informacija u svom radu.


Svako kopiranje, umnožavanje, objavljivanje i distribuiranje celine ili delova teksta predstavlja povredu autorskog prava i krivično delo (shodno odredbama Zakona o autorskom i srodnim pravima i  Krivičnog zakonika).

Korišćenje delova teksta dozvoljeno je shodno autorskom pravu i uz saglasnost Udruženja Nomotehnički Centar kao i autora: Jovana Joksimović, advokatski pripravnik.


ODRICANJE OD ODGOVORNOSTI – Sadržaj internet mesta služi u informativne i edukativne svrhe. Odgovarajući pravni instrumenti imaju prednost u odnosu na informacije sadržane na internet prezentaciji. Udruženje Nomotehnički Centar iz Beograda ne prihvata odgovornost za bilo kakvu upotrebu infromacija sadržanih na internet prezentaciji.